Grundsteuer: Erlassanträge und Änderungsanzeigen nicht vergessen

Ob die neue Grundsteuer im Bundesmodell verfassungsgemäß ist, muss in den kommenden Jahren das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Seit kurzem ist eine diesbezügliche Verfassungsbeschwerde unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26 anhängig. Doch bis zur Entscheidung gilt es bei der Grundsteuer nicht nur die quartalsweisen Termine (15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November) zur Zahlung der Grundsteuer zu beachten. Es gibt weitere Fristen, die häufig übersehen werden und für die es auch keine Verlängerungsmöglichkeit gibt.

Grundsteuererlass bei strukturellem Leerstand möglich

Bis zum 31. März 2026 kann ein Antrag auf Grundsteuererlass wegen erheblicher Ertragsminderung des Vorjahres gestellt werden. Der Antrag ist in der Regel bei der Gemeinde zu stellen. Diese Frist ist als sogenannte Ausschlussfrist ausgestaltet. Das bedeutet: Verspätete Anträge werden regelmäßig abgelehnt. Der Erlass setzt eine detaillierte Darlegung der Ertragsminderung und der Ursachen voraus. Dazu gehören auch Unterlagen zu Leerstand, Mietausfall oder Nutzungsbeschränkungen.

Voraussetzung für einen Erlassantrag ist, dass die eingeschränkte Nutzung unverschuldet war und es sich um einen „strukturellen“ Leerstand handelt (i. d. R. Minderung der normalen Mieterträge um mehr als 50 Prozent). Von einem unverschuldeten Leerstand bei Wohnungen und anderen Räumen kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter sich in ortsüblicher Weise um deren Vermietung bemüht hat und im Mietangebot keine überhöhte Miete gefordert wurde.

Die Grundsteuer wird dann pauschal in folgender Höhe erlassen:

• 25 Prozent, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist,
• 50 Prozent, wenn die Ertragsminderung 100 Prozent beträgt.

Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und Eigentümern von eigengewerblich genutzten Räumen kann ein Erlassantrag gestellt werden, wenn es nach den wirtschaftlichen Verhältnissen unbillig wäre, die Grundsteuer zu erheben. Aktuell werden die wirtschaftlichen Verhältnisse des Grundsteuerjahres 2025 berücksichtigt. Dabei kann z. B. ein negatives Betriebsergebnis infolge von Unwetterschäden oder Straßenbauarbeiten vor dem Betrieb eine Unbilligkeit begründen.

Hinweis: Für unbebaute Grundstücke und Immobilien, die zur kurzfristigen Ferienvermietung genutzt werden, gibt es keinen Erlass der Grundsteuer.

Änderungsanzeigen rechtzeitig stellen

Neu- und Umbauten, der Ausbau von Dachgeschossen, Abriss mit Neubau und andere Baumaßnahmen führen dazu, dass sich Grundstückswerte ändern. Haben sich nach dem 1. Januar 2022 die tatsächlichen Verhältnisse geändert, besteht grundsätzlich die Pflicht, eine Anzeige elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Auch wenn erstmalig eine Feststellung eines Grundsteuerwertes erforderlich wird, z. B. weil ein bisher zu gemeinnützigen Zwecken genutztes und damit befreites Grundstück jetzt (teilweise) für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb genutzt wird oder ein Grundstück geteilt wird, ist eine Anzeige abzugeben. Es gibt einer Reihe weiterer Sachverhalte, bei denen eine  Änderungsanzeige erforderlich ist.

Üblicherweise sind Änderungen eines Kalenderjahres bis zum 31. März des Folgejahres anzuzeigen, sodass für Änderungen im Jahr 2025 der 31. März 2026 als Regelfrist zu prüfen ist. Die Änderungsanzeigen sind beim zuständigen Finanzamt („Lagefinanzamt“) abzugeben bzw. elektronisch zu übermitteln.

Hinweis: In den meisten Bundesländern gibt es in diesem Jahr für die Änderungsanzeigen Fristverlängerungen. Durch einen koordinierten Ländererlass vom 4. Dezember 2025 (BStBl 2026 I S. 5) wurden für die Länder, die bei der Grundsteuer das sogenannte Bundesmodell anwenden, die Fristen für die Änderungsanzeigen für im Jahr 2025 eingetretene Änderungen auf den 30. April 2026 verschoben. Dies betrifft die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Daneben existieren Sonderregelungen, beispielsweise in Hessen, wo es für Änderungen des Jahres 2025 eine deutlich weitergehende Verlängerung bis 15. Februar 2027 gibt.