Modernisierungskosten sind nicht immer sofort abziehbar

Vermietungseinkünfte richtig ermitteln

 

Immobilien sind eine beliebte Form der langfristigen Kapitalanlage, sei es als selbstgenutztes Eigenheim oder als Vermietungsobjekt. Wer vermietet, muss seine Mieteinkünfte versteuern. Dabei sind die Nettokaltmiete und die Betriebskostenzahlungen als Einnahmen anzusetzen, von denen alle laufenden Kosten, wie Grundsteuern, Gebäudeversicherungen, Schuldzinsen für Kredite, Kosten für Heizung, Wasser, Strom usw. als Werbungskosten abgezogen werden können.

Anschaffungs- und Herstellungskosten sind abzuschreiben

Anders verhält es sich mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie. Diese sind auf die  gewöhnliche Nutzungsdauer zu verteilen und abzuschreiben, bei Wohnimmobilien grundsätzlich mit 2 % über 50 Jahre. Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten gehören auch die Grunderwerbsteuer, eine Maklercourtage sowie die Kosten für die notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch.

Baumaßnahmen können Bemessungsgrundlage erhöhen

Selbst Aufwendungen für bauliche Veränderungen, die zu einer Erweiterung der Nutzfläche führen (z. B. Ausbau eines Dachbodens) oder umfangreiche Sanierungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, erhöhen die Bemessungsgrundlage für die jährlichen Abschreibungen. Von einer solchen Verbesserung gehen Finanzverwaltung und Finanzgerichte aus, wenn zumindest drei der zentralen Merkmale eines Gebäudes (Heizungsanlage, Sanitäranlage, Elektroinstallation, Fenster) im zeitlichen Zusammenhang verbessert werden.

Schönheitsreparaturen können Herstellungskosten sein

Aber auch Instandsetzungen und Modernisierungen kann das Finanzamt als abzuschreibende Herstellungskosten beurteilen. Betroffen sind bauliche Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung der Immobilie anfallen und insgesamt 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigen. Dabei sind alle baulichen Maßnahmen einzubeziehen. Unter die 15%-Grenze fallen somit auch Schönheitsreparaturen, Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen und Kosten zur (Wieder-) Herstellung der Vermietbarkeit der Immobilie. Ausgenommen sind lediglich jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Diese können sofort als Werbungskosten abgezogen werden.

Werbungskostenabzug kann beschränkt werden

Werbungskosten können auch bei einer vermieteten Immobilie nur dann in vollem Umfang abgezogen werden, wenn diese für mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vermietet wird. Das gilt sowohl für die Vermietung an Angehörige, als auch an fremde Dritte. Liegt der Mietpreis darunter, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar. Langjährigen Leerstand nimmt Finanzamt unter die Lupe Auch Leerstand erzeugt Kosten. Zieht ein Mieter aus oder kann eine Wohnung nicht vermietet werden, dürfen die anfallenden Werbungskosten zunächst abgezogen werden. Bei einem langjährigen Leerstand schaut das Finanzamt allerdings genauer hin. In diesem Fall sind Werbungskosten nur abziehbar, solange eine Einkunftserzielungsabsicht und ernsthafte Vermietungsbemühungen nachweisbar sind.

Verluste mindern zu versteuerndes Einkommen

Auch wenn sich Modernisierungskosten in der Regel nur über die Abschreibung steuerlich auswirken, so führen gerade bei fremdfinanzierten Neubauten oder Grundsanierungen bzw. Modernisierungen die Darlehenszinsen zu negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die das übrige steuerpflichtige Einkommen mindern. Bei einem Verlust von 25.000 Euro lassen sich über 11.000 Euro Steuern sparen (42 % Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag). Es kommt nur auf die richtige Gestaltung an: Steuerminderung durch Verluste in Jahren mit hohen Einkünften aus anderen Einkunftsarten und positive Vermietungseinkünfte nach Beendigung der Berufstätigkeit im Rentenalter.

Modernisierungsumlage wird gekürzt

Erhöhungen der laufenden Betriebskosten können unmittelbar auf die Miete umgelegt werden, Reparaturkosten und Aufwendungen für die Instandhaltung jedoch nicht. Sie dürfen die Miete zwar (dauerhaft) erhöhen, doch das Mietrecht gibt den Betrag vor. Durch das Mietrechtsanpassungsgesetz können die Kosten künftig nur noch in Höhe von 8 % jährlich (bisher 11 %) auf die Mieter umgelegt werden. Zusätzlich wird für die Umlage der Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter (2 Euro bei Mieten von weniger als 7 Euro je Quadratmeter) innerhalb von 6 Jahren eingeführt.

Neue Sonderabschreibung vom Bundesrat nicht bestätigt

Die von der Bundesregierung ab 2019 geplante Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurde vom Bundesrat zunächst gestoppt. Vorgesehen ist, dass Investoren im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den drei Folgejahren Sonderabschreibungen in Höhe von jeweils 5 % steuerlich geltend machen können – zusätzlich zur linearen 2 %igen Gebäudeabschreibung. Der Bundesrat bezweifelt jedoch, dass dadurch mehr bezahlbarer Wohnraum für mittlere und untere Einkommensgruppen geschaffen wird und bemängelt die fehlende Begrenzung der Miethöhe. Es bleibt abzuwarten, ob und wenn ja, wann der Bundesrat das Gesetz doch noch verabschiedet.

(Stand: 15.04.2019)

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